Une croissance démographique qui dépasse la moyenne nationale
Il suffit de marcher cinq minutes sur le Vieux Port pour comprendre pourquoi tout le monde veut vivre ici. Les terrasses bondées, les bateaux qui tanguent doucement, l’air salé qui colle aux lèvres… C’est une ville qui respire l’océan et l’histoire. Mais derrière le décor, il y a une réalité : le marché immobilier de La Rochelle est l’un des plus dynamiques, et parfois des plus tendus, de toute la façade atlantique. Acheter, vendre, investir… chaque décision demande d’y voir clair.
La Rochelle attire, et ça ne date pas d’hier. On parle d’une ville qui comptait 74 880 habitants en 2011, puis 75 736 en 2016. Rien d’explosif jusque-là. Mais en 2022, on passe à 79 961 habitants. Et si la courbe se maintient, on devrait approcher les 82 000 habitants en 2025.
Pour une ville de cette taille, ça change beaucoup de choses. Quand on compare, la France dans son ensemble a gagné à peine +1,7 % en cinq ans, alors que La Rochelle grimpe à +4,5 %.
Un détail intéressant : ce n’est pas qu’une croissance « concentrée ». La Communauté d’Agglomération suit le mouvement. En 2025, elle pourrait atteindre environ 187 000 habitants, contre 181 000 en 2022. Bref, ce n’est pas une simple bulle, c’est tout un bassin de vie qui gonfle.
Pourquoi La Rochelle attire toujours autant ?
On pourrait parler de son patrimoine, de ses tours médiévales ou de l’université qui ramène chaque année des milliers d’étudiants. On pourrait aussi évoquer ses pistes cyclables, plus de 230 km, un record national pour une ville moyenne. Mais ce qui frappe surtout, c’est l’équilibre : qualité de vie sans renoncer à l’emploi, dynamisme économique, douceur du climat.
Et puis, il y a les environs. Aytré, avec ses familles qui veulent rester proches de la mer sans supporter les prix du centre. Lagord, plus résidentiel, presque un poumon vert collé à la ville. Puilboreau et Périgny, deux communes calmes mais bien desservies. Et plus loin encore, Châtelaillon-Plage, carte postale balnéaire, et Bourgneuf, où les gens cherchent l’espace et les jardins.
Deux forces se croisent :
- Un solde naturel négatif : de 2020 à 2022 plus de décès que de naissances (-395).
- Mais un solde migratoire qui explose : environ +900 arrivants nets par an !
Et ça se voit ! On rencontre dans les rues du centre des familles qui débarquent de région parisienne, des retraités qui ont vendu en région lyonnaise pour s’installer ici, et bien sûr une ribambelle d’étudiants qui changent complètement le visage de certains quartiers.
👉 C’est clair : ce n’est pas la natalité qui soutient la croissance, mais l’attractivité résidentielle.
Prix de l’immobilier à La Rochelle en 2025 ?
Prix moyen au m²
En moyenne, un appartement coûte autour de 4 800 €/m². Pour une maison, il faut compter 5 200 €/m². Et si l’on parle de programmes neufs, certains dépassent même 6 000 €/m².
Évolution 2020–2025
Cinq ans, +20 %. Les chiffres sont clairs. C’est la conséquence d’une demande qui ne faiblit pas, d’un foncier limité et de l’effet littoral, ce fameux attrait pour la mer qu’aucune crise n’a vraiment réussi à éteindre. La pandémie a renforcé la tendance : le jardin, la terrasse, l’extérieur sont devenus presque des obligations.
Quartiers les plus demandés
- Centre-ville et Vieux Port : on y paie le charme, mais aussi la rareté.
- Les Minimes : quartier étudiant, port de plaisance, forte demande locative.
- Tasdon et Fétilly : familles, écoles, vie de quartier.
- Rompsay et Lafond : autrefois jugés secondaires, mais en pleine montée de valeur.
Secteurs périphériques
Aytré reste une alternative abordable pour les familles. Lagord plaît aux cadres et aux retraités qui cherchent le calme. Châtelaillon-Plage vise plus haut de gamme, souvent des résidences secondaires. Bourgneuf, Sainte-Soulle, Saint-Xandre attirent ceux qui veulent une maison avec terrain, sans s’éloigner des services rochelais.
Une population à deux visages : étudiants et seniors
La Rochelle a cette particularité : elle est jeune… et vieille à la fois:
- Les 15–29 ans représentent 23,4 % des habitants. Merci l’Université, les écoles, l’IUT. Les quartiers des Minimes, de Tasdon, ou près de la gare en sont truffés. On y voit des colocations pleines de vélos garés devant, parfois à la chaîne, parfois bancals.
- En parallèle, près de 30 % de la population a plus de 60 ans. Beaucoup de retraités viennent chercher ici le climat doux, les balades sur le Mail, ou simplement la sécurité d’une ville moyenne bien équipée en services de santé.
👉 Résultat direct sur l’immobilier :
- Studios et petits T2 introuvables à certaines périodes de l’année.
- Maisons de plain-pied qui partent en quelques jours, parfois même avant diffusion publique.
| Age | 2011 | % | 2016 | % | 2022 | % |
| Ensemble | 74 880 | 100,00% | 75 736 | 100,00% | 79 961 | 100,00% |
| 0 à 14 ans | 9 973 | 13,30% | 9 848 | 13,00% | 10 335 | 12,90% |
| 15 à 29 ans | 18 267 | 24,40% | 18 279 | 24,10% | 18 735 | 23,40% |
| 30 à 44 ans | 12 221 | 16,30% | 12 053 | 15,90% | 12 805 | 16,00% |
| 45 à 59 ans | 13 570 | 18,10% | 13 128 | 17,30% | 14 097 | 17,60% |
| 60 à 74 ans | 12 050 | 16,10% | 13 621 | 18,00% | 14 230 | 17,80% |
| 75 ans ou plus | 8 799 | 11,80% | 8 807 | 11,60% | 9 758 | 12,20% |
Perspectives 2025 : 82 000 habitants et une pression immobilière accrue
Un agent immobilier du coin dira souvent :
Ici, un bon bien ne reste pas trois semaines. Et c’est vrai. Sur les plain-pieds proches de La Genette ou Fétilly, on parle parfois de 5 visites dès le premier jour !
En 2025, 82 073 habitants attendus. Ça paraît un chiffre froid, abstrait. Mais ramené à la vie de tous les jours, ça veut dire quoi ?
- Des loyers qui montent. 📈
- Des délais de vente qui se raccourcissent.
- Et des familles qui élargissent leur recherche, parfois à contre-cœur, vers les communes voisines. 🔎
Zoom géographique : centre-ville et périphérie
Quartiers du centre
- La Genette : bourgeois, calme, villas avec jardin. Si vous entendez parler d’une maison libre là-bas, c’est déjà trop tard.
- Les Minimes : étudiants, jeunes actifs, vue mer. On y croise autant de planches de surf que de vélos électriques.
- Tasdon / Saint-Nicolas : encore abordables mais en pleine mutation. Le charme des petites maisons de ville attire.
- Fétilly : quartier familial, apprécié pour ses écoles.
Communes à 15 minutes
- Lagord, Puilboreau, Aytré, Dompierre : c’est le compromis. Plus de surface, prix plus doux. Exemple réel : une maison de 120 m² avec jardin à Puilboreau affichée à 350 000 €. En centre-ville, on parle de 500 000 € minimum.
Communes à 20 km
- Châtelaillon-Plage : balnéaire, huppée, prix élevés, mais la plage à deux pas.
- Marans, Andilly, La Jarrie : autre ambiance. Ici les prix sont presque divisés par deux. Et on parle de terrains de 800 m², parfois plus.
- Une exemple à Bourgneuf (17220), le prix moyen reste bien plus abordable que dans le centre-ville de La Rochelle. Découvrez mon analyse complète du marché immobilier à Bourgneuf en 2025.
Pression et opportunités
Avec une telle dynamique :
- L’offre est saturée.
- Les biens « rares » (vue mer, plain-pied, centre-ville) sont pris d’assaut.
- Les investisseurs misent sur les studios étudiants, parfois aussi sur l’Airbnb saisonnier.
- Les familles lorgnent de plus en plus vers les 15–20 km.
👉 Une tendance claire : la périphérie devient le nouveau terrain de jeu.
En 2025, certains prêts immobiliers à moins de 2 % représentent une opportunité rare pour devenir propriétaire à La Rochelle et dans les communes voisines.
Les profils d’acheteurs et d’investisseurs
Trois grands types :
Les familles d’abord, qui rêvent d’une maison avec un vrai jardin, pas juste une terrasse.
Les retraités, qui cherchent le confort et la douceur de l’Atlantique.
Les investisseurs, enfin, qui voient dans la ville une rentabilité presque garantie : colocation, petits studios étudiants, Airbnb en centre historique.
Dans les faits, il n’y a pas assez de biens pour satisfaire tout le monde. Les petites surfaces partent vite, parfois en quelques jours.
Conseils pour vendre un bien à La Rochelle
Il ne suffit pas de mettre un panneau.
- Le prix, c’est la clé. Un bien surévalué reste sur le marché. Et au bout de trois semaines sans visite, il est déjà “grillé” dans l’esprit des acheteurs.
- Le home staging marche : un coup de peinture claire, un jardin tondu, une cuisine désencombrée. Cela change tout.
- La saison compte aussi : printemps et rentrée sont les meilleures périodes.
- La visibilité digitale n’est plus optionnelle : photos HD, vidéo, visites virtuelles.
👉 Estimer son bien gratuitement avec un professionnel local reste la meilleure première étape.
Conseils pour acheter à La Rochelle
Avant tout, le financement. Obtenir un accord de principe bancaire avant même de visiter, c’est se donner un avantage décisif. Ensuite, il faut savoir être réactif. Un appartement bien placé, au bon prix, se vend parfois en 48 heures.
Chaque quartier a son profil. Le centre historique pour ceux qui veulent tout à pied. La périphérie pour l’espace et le calme. Certains choisissent aussi la vente interactive 36h Immo, encore peu connue mais redoutablement efficace : transparence, rapidité, mise en concurrence des acheteurs.
Vie locale et attractivité
Les infrastructures sont solides : hôpital, université, écoles réputées.
Les événements animent la ville : les Francofolies, le Grand Pavois, le Festival de la Fiction TV.
Les atouts touristiques ne sont plus à démontrer : Aquarium de La Rochelle, Île de Ré en 15 minutes, plages et réserves naturelles.
Tout cela crée une attractivité durable, et donc une demande qui ne faiblit pas.
Perspectives 2025–2030
D’ici cinq ans, de nouveaux projets urbains vont transformer certains secteurs : écoquartiers, programmes collectifs, rénovations d’anciennes zones industrielles. Les réglementations énergétiques (DPE) auront un impact fort : les logements mal classés perdront de la valeur s’ils ne sont pas rénovés. Les prix resteront élevés, mais la hausse pourrait ralentir si les taux d’intérêt continuent à peser sur la demande.
Le marché immobilier de La Rochelle est à la fois solide et exigeant. Solide car la demande est constante, exigeant parce qu’il ne laisse pas de place à l’approximation. Pour un vendeur, le risque est de se tromper de prix. Pour un acheteur, le risque est de passer à côté par manque de réactivité. Dans les deux cas, l’accompagnement local reste essentiel.
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FAQ – Les questions que tout le monde se pose:
Combien d’habitants à La Rochelle en 2025 ?
Autour de 82 000 habitants, soit +4,5 % depuis 2020.
Pourquoi la ville attire-t-elle autant ?
Pour son cadre côtier, son climat doux, son université, sa taille humaine. Et soyons francs : la mer reste un aimant puissant.
Quels quartiers sont les plus demandés ?
La Genette pour son prestige, Les Minimes pour la vue, Fétilly pour les familles, Tasdon pour les opportunités encore accessibles.
Le marché est-il abordable ?
En centre, de moins en moins. Mais dans un rayon de 15–20 km, les prix restent gérables.
Vaut-il mieux acheter en centre ou en périphérie ?
Ça dépend :
- Centre = rareté, prestige, tout à pied.
- Périphérie = espace, prix plus doux, cadre familial.
Conclusion : une ville attractive, mais tendue
La Rochelle, c’est simple : ça attire, ça grandit, ça se tend.
- Les chiffres sont clairs : croissance démographique au-dessus de la moyenne.
- Le marché immobilier suit : tension, rareté, prix qui grimpent.
👉 Pour un acheteur : être prêt, réactif, et conseillé.
👉 Pour un vendeur : une position de force, avec des délais réduits.
Pour maximiser vos chances de vendre vite et bien, certaines méthodes comme la vente interactive à La Rochelle peuvent faire la différence !
Et dans tout ça, le rôle du conseiller local, c’est de trouver le bon équilibre entre vos attentes, la réalité du marché, et les opportunités qu’offre ce territoire. Parce qu’acheter ici, ce n’est pas juste une transaction. C’est un vrai choix de vie.
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Alexandre Lehmann
Votre Conseiller immobilier
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