Vendre un logement déjà loué, ce n’est pas une opération banale. À La Rochelle, mais aussi à Aytré, Puilboreau, Lagord, Châtelaillon-Plage ou Bourgneuf, beaucoup de propriétaires se posent la question. On y pense parfois en fin de bail, parfois par besoin urgent de liquidités, parfois simplement parce qu’une opportunité d’achat ailleurs se présente.
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Le sujet est délicat. Parce qu’il y a une personne qui vit dans le logement, avec ses habitudes, son courrier dans la boîte, sa clé sur la porte. Et, d’un coup, le propriétaire décide de vendre. Alors, que faire ?
⚖️ Le cadre légal
Oui, il est possible de vendre occupé. Le bail continue, le locataire reste, et le nouvel acquéreur devient automatiquement son propriétaire. C’est une solution rapide, mais qui entraîne souvent une décote de prix, parfois 10 à 20 % selon le secteur.
Autre possibilité : donner congé pour vendre. Là, le calendrier devient serré. Six mois avant la fin d’un bail vide, trois mois seulement pour un meublé. Et surtout, le locataire est prioritaire : il bénéficie d’un droit de préemption. Autrement dit, il a la première option d’achat, au prix fixé.
📌 Les cas concrets
Un studio aux Minimes, loué à un étudiant. Une maison à Bourgneuf (17220), habitée par un couple depuis dix ans. Dans le premier cas, l’acheteur idéal sera sans doute un investisseur. Dans le second, l’équation est différente : le locataire peut souhaiter acheter, ou refuser et continuer le bail.
Ces situations se rencontrent tous les jours. Et elles demandent une approche différente selon l’âge, la stabilité du locataire, et le type de bien.
📝 Les étapes pour le vendeur
- Fixer le prix net vendeur. Attention à ne pas surévaluer : à La Rochelle centre on tourne autour de 5 000 €/m², à Bourgneuf plutôt 2 200 €/m².
- Présenter clairement ce prix au locataire. De vive voix, mais surtout par écrit.
- Si le locataire est intéressé, exiger immédiatement une offre écrite et des preuves de financement.
- Transmettre le dossier au notaire, qui devient le maître d’orchestre.
- Fournir tous les diagnostics obligatoires : DPE, électricité, gaz, assainissement si nécessaire.
💶 Les preuves financières
C’est la clé. Sans justificatifs solides, la vente n’avance pas. Attestation bancaire, simulation de prêt, preuve d’apport, bulletins de salaire. Ce n’est pas de la méfiance, c’est du pragmatisme. Parce que sans ça, on perd des mois. Et parfois un acheteur.
📂 Les papiers côté propriétaire
Le DPE doit être à jour. L’acte de propriété aussi. Si le logement a été rénové récemment, il faudra présenter les autorisations d’urbanisme et, le cas échéant, les assurances décennales. Tout doit être carré. Car un notaire ne signe pas sans pièces solides.
🧑⚖️ Et le rôle du notaire
C’est lui qui vérifie les hypothèques, rédige le compromis, sécurise les fonds. Sans lui, rien n’avance. Son rôle est central, encore plus quand un locataire est dans l’équation.
📬 Et si on attend la fin du bail ?
Alors il faut respecter le droit de préemption. Le locataire reçoit une offre au prix net vendeur, il a deux mois pour répondre. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer (quatre s’il demande un prêt). S’il refuse, le bien revient sur le marché. Mais attention : si le prix baisse ensuite, il faudra lui reproposer. Et dans ce cadre, pas d’honoraires d’agence possibles.
✅ En résumé
Deux chemins seulement : vendre occupé, rapide mais moins cher, ou attendre l’échéance du bail avec ses contraintes légales. Dans les deux cas, le mot d’ordre reste le même : preuves financières, notaire, diagnostics.
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🎯 Conclusion
À La Rochelle, comme à Aytré, Lagord, Puilboreau, Châtelaillon-Plage ou Bourgneuf, vendre un logement occupé demande de la rigueur. C’est un mélange de droit, de stratégie et de psychologie. Et souvent, c’est une décision prise à un moment charnière, entre deux projets de vie.
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Alexandre Lehmann
Votre Conseiller immobilier
à La Rochelle et ses alentours
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