« Je vous pose cette question pour ne pas vous faire perdre de temps. En comprenant votre objectif final, je peux cibler les biens qui correspondent exactement à votre stratégie fiscale ou de vie. »
Permet de vérifier la cohérence du financement (Locatif = Rente/Déficit, RP = Capacité Max).
⚠️ Vérifier Rentabilité & DPE impérativement.
« C’est un point technique pour les banques. Elles calculent votre ‘Reste à Vivre’. Plus nous sommes précis maintenant, plus votre dossier sera solide. »
Impact direct sur le « Reste à vivre » bancaire. Chaque personne supplémentaire réduit la capacité d’emprunt théorique.
📉 Impact « Reste à vivre » important (>4 pers).
« Je me permets d’insister sur la date car les taux fluctuent. Une simulation de plus de 3 mois n’est plus considérée comme valable par les vendeurs. »
Un budget de l’année dernière n’a aucune valeur. Il faut une réactualisation récente (Taux 2026).
« L’apport sert à payer les frais qui ne sont pas finançables par la banque : les frais de notaire (~8%) et la garantie (~2%). »
Règle des 10% : Si Apport < 10% du projet total, le dossier est très difficile (financement à 110% rare).
« Les banques sont tenues de vérifier l’origine des fonds (Lutte contre le blanchiment). Avez-vous les justificatifs ? »
Épargne = Bon gestionnaire (Bonus score). Don = Nécessite attestation. Espèces = Interdit/Impossible.
« Si vous devez vendre pour acheter, nous devons rassurer mon propriétaire. Votre bien est-il déjà sous compromis ? »
Indique un « Prêt Relais » ou une « Vente en Cascade ». Complexifie le dossier (-5 points).
« Pour les biens avec un DPE F ou G, les banques exigent désormais une enveloppe travaux validée par devis pour accorder le prêt. »
Si « Non prévue », risque de refus de prêt sur les passoires thermiques. Gros malus score.
⚠️ Attention : Risque refus prêt si DPE F/G visé sans budget travaux.
« Je ne demande aucun détail médical. Mais un historique de santé peut allonger le délai d’assurance (Convention AERAS) de plusieurs semaines. »
Permet d’anticiper les conditions suspensives : demander 60 jours au lieu de 45 jours si dossier médical complexe.
ℹ️ Conseil : Prévoir délai condition suspensive rallongé (Convention AERAS).
⚠️ MENTION LÉGALE IMPORTANTE :
Ce document est une estimation simplifiée réalisée à titre indicatif sur la base des seules déclarations orales de l’acquéreur à date. Il ne constitue en aucun cas une offre de prêt, un accord de principe, ni une validation bancaire. L’agent commercial mandataire en immobilier (Alexandre Lehmann) n’est ni courtier ni banquier et ne peut être tenu responsable de l’exactitude des informations financières fournies. Seule une étude approfondie réalisée par un établissement bancaire ou un courtier en prêts immobiliers pourra valider la faisabilité réelle du projet.
